Il primo passo: la ricerca

Un dato recente indica in 60.000 il numero degli agenti immobiliari in Italia. Cifra impressionante, che dà la misura della grande quantità di scambi e soprattutto della “ricchezza” del mercato.
Per non incorrere in spiacevoli situazioni, ecco alcuni consigli da tenere bene in mente quando ci si reca presso un’agenzia immobiliare.
ISCRIZIONE ALL’ALBO
L’agente immobiliare deve essere iscritto nel ruolo provinciale dei mediatori tenuto presso la Camera di Commercio. Se non è iscritto non può pretendere la provvigione (Cass. civ., 5953/2005). L’art. 6 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, stabilisce infatti espressamente che “Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”. Pertanto, è bene sempre verificare che il mediatore sia un professionista munito di regolare patentino.
INDIPENDENZA
Il mediatore è un soggetto terzo rispetto alle parti, pertanto non può essere legato da rapporti di dipendenza o di rappresentanza (Cass. 1231/2000). Nella prassi, capita talvolta che il mediatore munito di procura stipuli il contratto preliminare, soprattutto quando i rappresentati risiedono all’estero. In tal caso, egli non potrà richiedere il pagamento della provvigione a titolo di mediazione da nessuna delle parti. L’indipendenza non viene invece meno nel caso in cui l’incarico sia stato conferito da un solo soggetto, ovvero nel caso in cui il compenso sia richiesto ad una sola parte (Cass. civ., 5953/2005).
LA RESPONSABILITA’ DEL MEDIATORE
In genere il mediatore non ha l’obbligo di procedere alla visura dei registri immobiliari in ordine ai beni che formano oggetto dei contratti per i quali svolge la propria attività professionale, tuttavia egli ha comunque il dovere di informare la propria clientela di eventuali rischi cui essa va incontro nell’acquistare beni che possano essere gravemente compromessi per l’esistenza, ad esempio, di pesi rilevanti (ipoteche, sequestri, etc.). Al riguardo, la giurisprudenza della Cassazione ha più volte affermato che l’art. 1759 c.c., comma 1 – che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che, possano influire sulla sua conclusione – deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 – che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza, condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso.
Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione specifiche indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note), è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente (Cass. civ., 16009/2003).
FOGLIO DI VISITA
Solitamente, alla prima visita dell’immobile il mediatore richiede la firma di un foglio visita. Questo documento serve per facilitare la prova, nel caso ve ne fosse bisogno, che la conclusione dell’affare è avvenuta proprio grazie all’intervento dell’agente. Tuttavia, alcune agenzie immobiliari predispongono fogli visita che contengono già la misura della percentuale della mediazione nel caso in cui il compratore raggiunga un accordo con il venditore. Poiché la percentuale della mediazione è spesso trattabile, è bene evitare di sottoscrivere detta clausola fin tanto che non è stato raggiunto un accordo.
LA PROPOSTA IRREVOCABILE
Se l’aspirante compratore è interessato all’acquisto, il mediatore invita a firmare la proposta irrevocabile. Troppo spesso queste proposte vengono sottoscritte con superficialità, a volte sotto la pressione dello stesso mediatore. Diffidate sempre e soprattutto evitate di sottoscrivere una proposta, a meno che non siate sicuri che:
chi vende ha la reale disponibilità dell’immobile;
l’immobile è libero da ipoteche e vincoli;
l’immobile è in regola con le leggi edilizie;
Normalmente la scrittura contenente la proposta irrevocabile non viene sottoscritta contestualmente, in quanto il mediatore si riserva di farla sottoscrivere al venditore.In tal caso è bene farsi rilasciare sempre una copia del documento sottoscritto, perché a volta capita che venga restituito modificato. L’art. 1326 del codice civile stabilisce che un’accettazione diversa dalla proposta equivale ad una nuova proposta e pertanto il contratto non può dirsi concluso. Se il venditore, dunque, ha modificato alcune clausole, il contratto non si è perfezionato. Tuttavia, se il compratore non dispone di una copia sarà difficile provare la modifica.
Alcune agenzie, poi, hanno predisposto dei formulari che in realtà sono dei veri e propri contratti preliminari di vendita. Ciò significa che con la firma congiunta del modulo si è in realtà concluso un vero e proprio compromesso, in cui la previsione di una successiva stipula preliminare, altro non è che la previsione di una riproduzione del contratto.
IL DIRITTO AL COMPENSO
Il motivo per il quale il mediatore spinga per far sottoscrivere la proposta irrevocabile è presto detto. Il diritto al compenso, infatti, sorge solo quando le parti hanno siglato un accordo scritto, in grado di generare un’obbligazione (Cass. civ., 18779/2005). Non importa che la vendita vada o meno in porto; ciò che conta è che un contratto preliminare o quanto meno un contratto di opzione sia stato concluso. Non è determinante, poi, un suo intervento in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la mera attività indirizzata al reperimento dell’altro contraente ovvero all’indicazione specifica dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e poi valorizzata dalle parti (Cass. civ, 28231/2005).
IL DIRITTO ALLA PENALE
Non è raro trovare nei formulari predisposti dalle agenzie richiami alle penali. In altre parole, talvolta è previsto che in caso di mancata accettazione della proposta il venditore sia tenuto a pagare una penale, pari alla provvigione che sarebbe maturata nel caso in cui il contratto fosse andato a buon fine. Prima dell’entrata in vigore del Codice di consumo (avvenuta il 23 ottobre 2005 con il decreto legislativo n. 206/2005) molti tribunali avevano dichiarato inefficaci tali previsioni, in quanto vessatorie per il consumatore. Oggi, dette clausole debbono considerarsi nulle, ai sensi dell’art. 36 del suddetto codice e dell’art. 33, lettera f) il quale stabilisce la vessatorietà della clausola che impone “al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d’importo manifestamente eccessivo”. Una clausola penale pari all’importo della provvigione è sicuramente manifestamente eccessiva e dunque nulla.

Avv. Mirco Minardi
www.mircominardi.it